士林區電梯華廈  士林買屋 / 士林買房 - 菁山雅築附雙車位華岡藝校文化大學大台北法拍仲介

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：~~5444 萬~~4357 萬 (含車位價)
參考單價：42.22 萬/坪
地址：台北市士林區菁山路 59號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：113富115971
法院別：士林地方法院
投標日：115/2/5
保證金：872 萬元
拍賣情況：待標
拍次：二拍
點交情況：不點交
社區：菁山雅築
總坪數：103.2 坪 (不含車位面積)
主建物面積：38.61 坪
附屬建物面積：4.68 坪
共同使用：27.03 坪
土地面積：34.7 坪
樓別/樓高： 2樓 / 6樓
屋齡：29 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

車位坪數：32.88 坪
管理方式：其它
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

以下針對此物件之買方角度分析報告：

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與規模優勢：位於士林區菁山路，鄰近華岡藝校與文化大學，周邊生活機能完善，且有學區概念。總價坪效佳：總坪數達 103.2 坪，附贈兩個車位，總價 4357 萬，相較士林區其他新成屋或別墅型態，單價約 42 萬/坪，對於大坪數家庭或投資用途具有性價比。產權保障：標註為「保證產權清楚」，他項權利（抵押權）將於拍定後塗銷，降低債權糾紛風險。樓層便利： 2 樓/6 樓，低樓層對於長輩居住或行動不便者較便利，且通常無電梯依賴問題。
劣勢 (Weaknesses)	點交問題複雜：部分建物（如 10298 建號）與土地明確標註「拍定後不點交」，可能導致無法順利搬入或取得完整使用權。車位非固定：雖有兩個平面車位，但位於地下 2 樓且無固定編號，需靠住戶習慣占用，法律保障較低，易生糾紛。建築較舊：屋齡 29 年，需預留修繕或整修預算，且老舊社區可能缺乏電梯等現代設施。部分土地無建照：查閱資料顯示部分土地（556-1 地號）無建造執照紀錄，非屬建築基地，存在使用限制或法律疑慮。
機會 (Opportunities)	議價空間：目前為第二拍，若未得標，第三拍預估底價約 3486 萬，若願意等待或配合法拍流程，有機會以更低價格購入。使用彈性大：大坪數適合家族同住或隔間規劃，可發揮空間最大效益。市場行情：法拍屋通常低於市價，若買方對法律風險評估正確，有機會以低於市場行情成本購得高價值地段資產。
威脅 (Threats)	占據糾紛風險：現住戶雖稱願意配合點交，但聲明中指出係「借名登記」，若拍定後對方翻悔，將面臨民事訴訟或強制執行難度。隱藏費用：需自行查明債務人是否積欠管理費，依民法規定可能需買方一併承擔。產權部分不明：建物坐落土地中有部分無執照，可能影響未來改建、增建或價值評估。無法看屋：法拍屋通常無法進屋查看內部水電、壁癌等隱患，增加購屋後修繕的不確定性。

2. 物件評論

此物件對於尋求大坪數或高地段性價比的買家具有吸引力，但並不建議一般購屋新手購入。

主要理由：

點交風險極高： 資料顯示部分建物與土地明確標示「不點交」，雖有現住戶表示配合，但法律上存在「借名登記」爭議，若發生拒絕遷讓情況，後續訴訟與搬遷成本可能超出預期。
車位使用權不確定： 車位無固定編號，在老舊小社區中容易發生爭執，需額外部確認使用狀況。
適合特定族群： 若您具備一定法律常識、有時間處理潛在糾紛，或是尋求低單價切入士林區的大坪數投資用途，此物件在第三拍若價格降至預估區間，則具備高獲利空間。

建議在投標前務必親自與承辦法官或法院人員確認「點交」細節，並預留足夠的預算與時間處理可能產生的產權爭議。